МошенникиОбщество

Как понять что риэлтор мошенник: 9 правил и 6 советов перед покупкой

Мошенничество с недвижимостью является одной из самых излюбленных областей обмана среди преступников. Причина проста: денежные суммы, переходящие здесь из рук в руки, очень велики. Поэтому важно знать, как понять что риэлтор мошенник и вовремя прервать сделку, пока не зашло слишком далеко.

Как понять что риэлтор мошенник: 9 правил и 6 советов перед покупкой
Фото: pexels.com

СОДЕРЖАНИЕ

1. Как понять что риэлтор мошенник: правила оценки объекта перед покупкой
2. Как понять что риэлтор мошенник: важные советы перед покупкой
3. Как выбрать риэлтора, которому можно доверять

Как понять что риэлтор мошенник: правила оценки объекта перед покупкой

При выходе на сделку с недвижимостью важно вовремя суметь отличить настоящего агента по недвижимости от так называемого «черного риэлтора», мошенника, лишь выдающего себя за специалиста.

Чтобы обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью и распознать недобросовестного риэлтора, нужно сначала оценить тот объект недвижимости, который планируется приобрести. Для этого перед покупкой стоит придерживаться ряда правил. Ведь соблюдая несложную последовательность действий, можно самостоятельно вывести на чистую воду недобросовестного агента по недвижимости.

Правило № 1: Проверяйте оригиналы документов

Любая сделка начинается с проверки. В первую очередь, необходимо проверить все документы продавца или продавцов. Случаи предоставления фальшивых документов на недвижимость (а также паспортов, завещаний и прочего) весьма распространены. Можно использовать специальный сервис для проверки паспорта. Например, http://xn--b1afk4ade4e.xn--b1ab2a0a.xn--b1aew.xn--p1ai/info-service.htm?sid=2000.

Но следует знать и помнить, что паспорт гражданина может быть признан недействительным по многим причинам, не относящимся к мошенничеству. Если документ признан испорченным или недействительным из-за истекшего срока действия, наличия недопустимых записей в графах или по схожим причинам, необходимо рекомендовать продавцу обратиться за разъяснениями в соответствующий орган МВД.

Договоры купли-продажи, долевого участи, дарения и иные правоустанавливающие документы необходимо проверять не менее тщательно, чем паспорт продавца. У добросовестного продавца не должно возникнуть проблем или возмущения при запросе подобных бумаг. А запросить эти документы можно сразу же, при первом осмотре недвижимости.

Важно
Нужно помнить, что при заключении сделки с недвижимостью все документы обеих сторон должны быть оригинальными. Копии использоваться не могут.

Но не стоит останавливаться лишь на проверке документов. Чтобы выяснить действительные права продавца на недвижимость, проверить ограничения и узнать о наложенных запретах на распоряжение объектом, следует запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Чтобы получить подробную информацию о количестве сменившихся собственников недвижимости (если известно, что продавец не является первым собственником), необходимо также обратиться в ЕГРН и запросить выписку о переходе прав. Из этого же документа можно узнать, как часто объект менял владельца.

По действующему законодательству подобные выписки может получить любое заинтересованное лицо.

Важно
Следует помнить, что информация, предоставленная в выписке, считается актуальной на момент ее выдачи. Есть смысл получить выписку накануне сделки.

Зачастую преступники пытаются продать недвижимость по доверенности. Сам по себе такой вариант продажи не запрещен законом и вполне имеет право на реализацию. Однако, получив такое предложение, следует насторожиться. Правильнее всего сразу выйти на контакт с самим продавцом и получить от него гарантии добровольного желания продажи недвижимости. При возникновении неясностей или заминок лучше отказаться от сделки.

Кроме сотрудничества с подставными юристами, мошенники могут использовать целый арсенал фиктивных документов, печатей, штампов, поддельных подписей и прочего. В ходу у преступников также доверенности умерших людей, недействительные доверенности и даже «фирмы-однодневки».

Важно
В доверенности обязательно должен быть указан нотариус, который ее заверял. Хорошей практикой является личный визит к этому юристу: захватите с собой копию документа и убедитесь в подлинности подписи.

Возможно, потраченные на дорогу и разговор несколько часов, спасут ваши деньги от бесследной пропажи.

Какие документы нужны для сделки:

  • выписка из ЕГРН. Здесь отображается информация о наложенных ограничения на сделки, обременения и аресты (если есть), а также данные о собственниках недвижимости;
  • документы, которыми продавец может подтвердить свое право на собственность (обычно это договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, документ о приватизации и т. д.);
  • единый жилищный документ (в нем указаны сведения обо всех, кто прописан по адресу, он заменяет финансово-лицевой счет и выписку из домовой книги);
  • технический паспорт квартиры (в нем отображаются производившиеся перепланировки в квартире);
  • справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ;
  • выписка о дееспособности продавца из психоневрологического диспансера;
  • свидетельство о браке или о разводе, соглашение о разделе имущества супругами или брачный договор. Если квартира была куплена в браке, необходимо получить согласие второго супруга на сделку. Нотариальное заверение согласия обязательно;
  • если среди собственников недвижимости есть дети, то необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.

Правило № 2: Проверьте нет ли судебных разбирательств

Обратившись к открытым источникам, можно выяснить, ведутся ли в отношении продавца какие-нибудь судебные разбирательства:

  • так, на сайте ФССП — https://fssp.gov.ru/iss/%20ip можно проверить наличие исполнительных производств. Такая проверка позволит узнать об обязательствах продавца, которые в будущем могут обернуться для него банкротством;
  • есть ли судебные споры, в которых продавец является ответчиком.

Юристы рекомендуют особенно внимательно искать информацию о наследственных спорах, разделе имущества, а также о спорах по кредитам и займам (они обычно обеспечиваются недвижимостью).

Если ваш продавец — индивидуальный предприниматель, то к нему могут быть предъявлены иски в арбитражных судах. Зная ИНН и полные данные о фамилии, имени и отчестве, можно проверить его на сайте картотеки арбитражных дел (https://kad.arbitr.ru/). А судебные разбирательства и иски к собственникам можно увидеть на официальном интернет-портале «Правосудие» (https://sudrf.ru/).

Если проигнорировать подобные проверки, то в дальнейшем ваш договор о купле-продаже может быть оспорен кредиторами бывшего владельца (банками). Также вы можете получить обращение взыскания на имущество.

Правило № 3: Проверьте нет ли дел о банкротстве

Полезно узнать и о возможном банкротстве продавца. Используя информацию сайта Федерального реестра сведений о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru/) или сайта картотеки арбитражных дел, можно получить сведения о наличии как действующих, так и уже закрытых дел о банкротстве. Необходимо знать ИНН или ФИО собственника недвижимости.

Эта информация может быть полезной при принятии решения: зная о скором банкротстве, правообладатель старается продать недвижимость.

Правило № 4: Проверьте нет ли субсидиарной ответственности

Надо узнать, входит ли продавец в состав акционеров или учредителей юридических лиц. Информацию об этом можно получить как в свободном доступе, так и на специализированных площадках (за платными услугами можно обратиться к casebook.ru или СПАРК). Если у вас появилась информация о том, что продавец недвижимости является акционером или участником юридического лица, следует немедленно начать проверку состояния этой компании.

Это важно, так как при банкротстве акционерного общества (или при признаках неплатежеспособности), продавец может быть привлечен к субсидиарной ответственности по обязательствам общества. В будущем вполне вероятно и личное банкротство, после чего сделка по продаже недвижимости может быть оспорена.

Правило № 5: Проверьте семейное положение продавца

Анализируя чистоту сделки с недвижимостью, юристы рекомендуют проверять семейное положение продавца. После приобретения квартиры, супруги могут решить оформить ее только на одного из них. Но вот для отчуждения объекта супругом-титульным собственником требуется заверенное у нотариуса согласие второго супруга. Сделка без правильно оформленного согласия второго супруга может быть им оспорена.

Важно
Если между супругами был заключен брачный договор, в котором четко прописано право одного их них на квартиру, или квартира была получена кем-то из супругов в наследство или после приватизации, то согласие второго супруга не требуется.

В квартире могут быть зарегистрированы и другие лица, поэтому стоит запросить у продавца Единый жилищный документ или выписку из домовой книги. Знать эти данные нужно для заблаговременного добровольного выселения и снятия с регистрационного учета всех числящихся лиц в квартире. Если не сделать это заранее, то после покупки квартиры решать вопрос о выселении новому собственнику придется уже в суде.

Правило № 6: Расспросите использовался ли при покупке квартиры материнский капитал и выделена ли доля ребенку

В том случае, если родители-продавцы не подумали о выделении доли ребенку, есть риск получить иск о выделении детской доли через много лет уже от самого ребенка.

Для получения сведений о выделении или невыделении доли на детей, необходимо заказать справку на сайте Росреестра из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). А в банке, через который проводилась сделка по купле-продаже квартиры, можно узнать об использовании материнского капитала.

Правило № 7: Запросите справки из диспансеров

Стоит попросить продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит там на учете. Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки. Эти справки помогут доказать, что при заключении сделки продавец осознавал происходящее.

Но даже если продавец состоит на учете в указанных диспансерах, это еще не повод отказываться от сделки. Нужно лишь более тщательно изучить обстоятельства продажи квартиры. Например, выяснить, покупает ли нынешний собственник другую квартиру и где она расположена, почему продает эту.

Для окончательной оценки дееспособности владельца недвижимости, можно предложить ему пройти медицинское освидетельствование в день заключения сделки.

Важно
Настойчивые рекомендации риэлтора к покупке конкретной квартиры могут быть признаком сговора его и продавца. Проверяйте продавца тщательно, не дайте себя обмануть. Есть риск, что вас хотят втянуть в мошенническую схему.

Правило № 8: Если стоимость квартиры ниже рыночной узнать почему

Слишком хорошая цена (до 15% ниже средней по рынку) на квартиру должна стать сигналом опасности для покупателя.

Вполне возможно, что из-за желания или необходимости срочно сменить место жительства (уехать в другую страну, например), продавец готов сделать значительную скидку. Но такой вариант стоит рассматривать с осторожностью.

Важно
Перепроверьте документы еще и еще раз, если вам предлагают слишком заманчивую цену. Не торопитесь заключать сделку сразу.

Правило № 9: Запросить экспликацию (поэтажный план БТИ).

Этот документ сразу укажет на незаконные перепланировки в квартире, если таковые выполнялись. Не выяснив это заранее, можно получить предписание Жилищной инспекции о восстановлении помещений (уже за ваш счет). И получить много вопросов от потенциальных покупателей при перепродаже.

Важно
На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.

Как понять что риэлтор мошенник: важные советы перед покупкой

Чтобы не попасться на удочку мошенников, есть несколько советов для тех, кто впервые столкнулся с рынком недвижимости и хочет сам во всем разобраться.

Совет № 1: Проверяйте объявления

Преступники будут использовать любые приемы, чтобы заполучить ваши деньги. О некоторых подвохах вы не будете знать вплоть до въезда в новую квартиру. Как же не попасть в капкан обмана? Внимательность — прежде всего! Внимательно изучите объявление о продаже. У вас не должно остаться к нему никаких вопросов. Начните с простого: есть ли эта квартира вообще? Проверьте адрес расположения: указан ли номер дома или литера после номера.

Займитесь деталями: вправду ли можно добраться от дома до метро за указанное время? Действительно ли за окнами милый и спокойный дворик? Как там с указанными в объявлении школой и детским садиком? Все это легко проверить с помощью сервисов Яндекса или Гугла («Маршруты», «Панорама»).

Даже по фотографии в объявлении можно узнать многое. Используйте опцию «Найти картинку» в браузере. В результатах поиска отобразятся сайты, на которых эта фотография была размещена. Возможно, вы найдете эту квартиру где-нибудь в другой стране.

Важно
До посещения выбранной квартиры важно проверить и подтвердить ее наличие в доме с помощью онлайн карт местности. Можно вычислить нужную квартиру, просчитав и сопоставив количество квартир на этаже и общую этажность дома. Можно проверить и таблички с номерам, просчитав другие этажи. Лучше прослыть «странным» среди соседей, чем отдать свои деньги мошенникам.

Совет № 2: Аванс или задаток: задаток в случае отказа от покупки вернуть будет нельзя

Часто продавцы просят оставить перед покупкой задаток или аванс в качестве серьезности намерений покупки. Нужно знать, чем эти понятия отличаются.

Важно
Если покупатель решит отказаться от заключения сделки, то задаток остается у продавца. Аванс можно забрать. Если же передумал продавец, то он вернет покупателю задаток в двойном размере.

Задаток и аванс различаются как размером передаваемой денежной суммы, так и смыслом. Задаток — это что-то вроде дополнительной платной услуги, его можно сравнить с бронированием комнаты в отеле. Размер задатка полностью зависит от жадности продавца и обычно составляет произвольную сумму от пяти до тридцати тысяч рублей. А вот аванс — это уже заявление о намерении купить конкретную квартиру. О нем речь может идти после осмотра квартиры и принятия решения в пользу ее покупки.

Важно
Вместе с передачей аванса обычно подписывают соглашение, в котором принимают участие все заинтересованные стороны. В случае задатка такого не бывает. Размер аванса тоже может изменяться, но, как правило, не бывает менее тридцати тысяч рублей. При отказе от сделки аванс возвращается покупателю целиком.

Совет № 3: Поговорите с соседями

Стоит осматривать квартиру заранее и самостоятельно. Тогда уж точно зайдете в нужный подъезд и оцените обстановку. Кстати, обстановка в подъезде и окрестностях дома многое может сказать о будущем вашего проживания. Достаточно ли чисто и прилично на лестничных клетках? Нет ли бродяг и пьяниц поблизости? Возможно ли тут жить вообще?

Будет очень хорошо, если вам удастся поговорить с соседями. Так вы узнаете о насущных проблемах людей, да и самих людей сможете оценить.

Важно
Попросите продавца выключить телевизор и стиральную машинку, если они работают во время осмотра помещения. Так вы сможете проверить звукоизоляцию и не обращать внимания на посторонние звуки.

Совет № 4: Внимательно читайте документы

Как можно тщательнее изучите документы на сделке. Не доверяйте словам продавца и риэлтора, что в руках у вас тот же экземпляр договора, что вы получили на ознакомление по электронной почте. Читайте каждую копию договора и каждую страницу в копии. Вполне возможно, что слова будут различаться

Важно
НЕРЕДКИ СЛУЧАИ ПОДМЕНЫ ДОГОВОРА ПРЯМО НА СТОЛЕ ВО ВРЕМЯ СДЕЛКИ! МОШЕННИКИ СПЕЦИАЛЬНО ПОРТЯТ ЭКЗЕМПЛЯР ДОГОВОРА И БЕГУТ РАСПЕЧАТЫВАТЬ НОВЫЙ (ОТЛИЧАЮЩИЙСЯ) ВАРИАНТ, КОТОРЫЙ УЖЕ НИКТО ПРОВЕРЯТЬ НЕ СТАНЕТ.

Продавцу следует отобразить в акте приема-передачи полную сумму полученных от покупателя денег за недвижимость. Важно проверить, чтобы там же были указаны реквизиты всех участников, их паспортные данные. В противном случае покупатель может отказаться в ситуации, когда с него требуют дополнительные денежные средства, и доказать факт полной оплаты нечем.

Совет № 5: Не отвлекайтесь на разговоры

Чтобы отвлечь покупателя и рассредоточить его, мошенники часто заводят пространные разговоры ни о чем, стараясь рассеять внимание. Будьте собраны и насторожены.

Совет № 6: Только личное присутствие

Настаивайте на личном присутствии продавца на сделке. Уже были случаи обмана с использованием цифровой подписи документов.

Как выбрать риэлтора, которому можно доверять

Толковый агент по недвижимости сильно упростит ситуацию, если вы намерены продать квартиру. Но есть ли возможность распознать фальшивого риэлтора и отличить его от хорошего профессионала?

Хороший специалист по недвижимости:

1. Не станет обещать вам золотые горы, миллион клиентов на покупку квартиры сразу и закрытие сделки через пару дней. Ведь каждая сделка уникальна, все покупатели разные, а обещания вроде «я уже нашел для вас покупателя» после пяти минут разговора — явное преувеличение. Кстати, не существует тайной базы покупателей, готовых купить что угодно и прямо сейчас.

2. Не таится. Ему выгодно хорошо «продать» себя клиенту, чтобы тот доверял и сотрудничал. Чем больше он расскажет клиенту про свои успехи, тем больше шансов, что они сработаются.

3. Не скрывает условий и особенностей своей работы. Настоящий профи расскажет о специфике недвижимости в районе, сообщит особенности квартир, аналогичных вашей, объяснит, как сможет помочь именно в вашем случае.

4. Не станет торопить вас с принятием решения. Оставит вариант договора, ответит на возникшие вопросы, даст время подумать над предложением. Непрофессионал же, наоборот, станет подгонять вас, покажет свою занятость и незаинтересованность в вас («у меня еще пять клиентов, не больно-то и надо с вами работать!»), будет увиливать от ответов на прямые вопросы.

5. Оговорит стоимость услуг и порядок выплат заранее. Никто не работает бесплатно, но хорошим тоном считается разъяснить что и сколько будет стоить.

6. Это тот, которого вам рекомендовали знакомые, доверенные люди.

Теперь вы знаете, как понять что риэлтор мошенник и сможете защитить себя от такого общения. Отличить нормального агента по недвижимости от риэлтора-мошенника теперь для вас проще простого. Избежать ловушек и не попасться в сети преступников помогут эти простые правила и советы. Но если случится страшное и вы все таки повстречаетесь с мошенником, следует сразу же сообщить об этом в правоохранительные органы.

*

По теме

Back to top button