Эскроу счета — что это простыми словами?

С 1 июля 2019 года в России перешли на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через счета эскроу. Эскроу счета — что это? Кому это может быть выгодно? Ведь теперь нецелевое использование средств станет невозможным.

Эскроу-счета – что это?

Эскроу — депонирование средств до завершения возведения новостройки.

Т.е. , покупатель (депонент) открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода дома в эксплуатацию (по проектной декларации) плюс шесть месяцев (такой срок отводится на передачу ключей).

Если простыми словами — это гарантия возврата денег дольщикам при невыполнении обязательств застройщиком.

В аккредитованных банках деньги дольщиков разместят на специальных эскроу-счетах. Тем самым напрямую деньги дольщиков застройщик больше не получит.

Возможные варианты оплаты при долевом участии

Оплата ДДУ может осуществляться при:

• 100% предоплате. Стоимость жилья не меняется с учетом инфляции и является фиксированной на момент оплаты.
• Поэтапной оплате. Дольщик подписывает договор с сформированным графиком оплаты, включая первый взнос и условия индексирования в последующие периоды.
• С учетом передачи застройщику имеющегося жилья (зачет). В договоре определяется площадь, которая не оплачивается и передается взамен переданной строительной компании. Остальная часть помещений оплачивается либо полностью, либо по частям.

Как покупать квартиры в новостройках по новым правилам?

Согласно поправкам в 214-ФЗ «О долевом строительстве…», с 1 июля 2019 года схема покупки жилья в новостройке немного изменилась.

Как оформить договор:

1. Дольщик и девелопер заключают ДДУ (Договор Долевого Участия), указав условие оплаты с использованием эскроу. После того, как договор подписан он регистрируется в Росреестре, эта процедура занимает до девяти дней.

2. После этого банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. После этого дольщик вносит на свой счет деньги одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Этот процесс может занять около трех дней, в том случае, если в договоре не указаны другие условия.

Таким образом, вся процедура оформления сделки через эскроу-счет занимает около двух недель. Затем остается ждать, когда застройщик сдаст объект в эксплуатацию и передаст ключи.

Когда девелопер получит деньги

Девелопер получает деньги с эскроу-счетов:

• во-первых, после ввода объекта в эксплуатацию;
• во-вторых, после регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Денежные средства с эскроу-счетов могут переводиться либо на оплату обязательств застройщика по кредитному договору, либо перечисляются напрямую застройщику, который уже затем рассчитывается с кредитором в случае, если он вел строительство на заемные средства.

Можно ли вернуть деньги со счета

С эскроу-счета дольщик может вернуть деньги только при расторжении ДДУ.

Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев (пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214):

• если закончился срок депонирования;
• если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
• если Застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ);
• если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

Гарантии при банкротстве застройщика

Так как деньги дольщиков заморожены на специальных эскроу-счетах, то в случае банкротства застройщика или других форс-мажоров покупатели их не теряют и может забрать со спецсчета. Или оставить и потребовать передачи квартиры через суд, если дом построен. Также, клиент может подыскать вместе с дольщиками нового девелопера для завершения строительства.

Если обанкротится банк

Внесенные денежные средства на каждом эскроу-счете застрахованы государством на сумму до 10 млн руб. Нюанс в том, что право работать с эскроу-счетами есть не у всех банков. Поэтому, большинство покупателей квартир в строящихся домах смогут вернуть полную сумму в случае банкротства банка.

Счета эскроу с позиции Застройщика

На какие средства Застройщик будет возводить дом, если деньги дольщиков он получит только после завершения строительства? Это самый часто задаваемый вопрос.

Ответ на самом деле очень прост. Стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования. Деньги ему предоставляет тот самый банк, который является держателем счетов эскроу. Он предоставляет их под проценты, в виде кредита. Поэтому для Застройщика схема эскроу мягко говоря не самая выгодная. Это в свою очередь удорожит стоимость жилья и поставит в зависимость Застройщика от финансирующего его банка.

Таким образом у Застройщиков отбирают бесплатное финансирование деньгами дольщиков, и подталкивают их к банковскому кредитному финансированию.

Плюс проектного финансирования для Застройщика это его стабильность. Оно хоть и дорогое, но нет зависимости от количества проданных квартир. Именно из-за этого крупные Застройщика уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как дополнительный.

Именно поэтому для крупных Застройщиков расчеты через эскроу-счета по Договорам долевого участия (ДДУ) не должны представлять проблем.

Ещё один плюс для Застройщика заключается в том, что при использовании счета эскроу, закон позволяет не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ и дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома).

Счета эскроу с позиции Дольщика

Для дольщиков счета эскроу, несомненно, очень привлекательны.

Во-первых, вопрос проверки надежности Застройщика уходит на второй план.
Во-вторых, деньги со счета до получение ключей от квартиры не тратятся и застрахованы.

Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу.

Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). При покупке квартиры свыше 10 млн. руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик несет риск.

В этом случае дольщику приходится заботиться о надежности самого банка, а не Застройщика.

В процессе строительства дольщик может продать свою квартиру путем уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), и тогда все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (п. 10, ст.15.5, ФЗ-214).

Кому это может быть выгодно?

Ответ на вопрос «Эскроу-счета – что это и для чего они нужны?» — наверное раскрыт, но для кого это представляет наибольшую выгоду? Ответ очевиден — выгоднее всего данная система конечно для банков.

Банк выдает ипотечный кредит дольщику (имея с этого маржу). Потом, когда тот покупает квартиру, банк возвращает эти же деньги на эскроу-счета . А затем этими деньгами кредитует Застройщика на строительство дома (снова имея с них маржу). И Застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора.